부동산 하락 요인과 상승요인

전문가의 글이 아닙니다. 개인의 생각 정리를 위한 글입니다.

 

지금 부동산은 상승할지 하락할지 알기 어렵다고 생각합니다.

 

각각의 요인들을 정리해보면 도움이 되지 않을까요?

 

상승 요인

"부동산은 심리전이다"

누가 한 말인지는 모르겠지만, 어느정도 맞다고 생각합니다.

현 정부는 부동산 하락에 대한 심리를 잡은게 아닌가 싶습니다.

둔촌이라는 대 서사시를 작성했습니다.

정부가 부동산 폭락을 막을거라는 믿음이 신념이 되었습니다.

충분히 빠졌는데 더 빠지기야 하겠어라는 심리가 생겼다고 생각합니다.

언론이 연일 부추기고 있습니다.

 

전 정권에서는 언론이 열심히 정부의 정책을 욕하며 불신을 심어주었습니다.

정부의 말꼬리 하나 하나 잡으며 정부는 못잡아. 라고 말이죠.

전 정부는 심리전에서 졌습니다. (질 수 밖에 없었죠)

 

금리 상승이 둔화되었고 하락을 할 수도 있습니다.

금리가 최근 20년간 유래없는 수준으로 올랐습니다. 더 오를 가능성이 낮습니다.

지난 번 글에서도 적었지만, 1% 이자가 2%가 되는건 이자가 2배가 되는 충격적인 부담입니다.

하지만, 5%가 6%가 되는건 25%가 증가하는 것입니다.

기존에 받은 사람들에겐 충격이지만 새로 대출을 받으려는분의 눈높이는 이미 높아진 금리에 적응합니다.

게다가 이제 낮아질 가능성이 큽니다.

SVB 사태, CS 사태가 터지며 금리 인상의 막바지에 해당하는 게 아닌가 생각도 듭니다.

이번 SVB 사태의 핵심은 순전히 급격한 금리 상승(+SVB의 잘못)입니다.

이런 은행이 더 있을 수 있기에 시장은 더 하면 금융시스템이 붕괴될 수 있다고 협박하고 있습니다.

정부의 관치금융?으로 시장 금리는 기준금리 상승과 관계없이 하락전환했습니다.

사실 정부의 관치금융만이 아니라 은행도 생각하고 있을 겁니다.

하락에 무게를 두고 있는 겁니다.

 

공급이 급격히 줄어들 거라고 생각합니다.

이번 하락의 최대 문제는 공급이 급격히 줄어들 지 않을까 하는 우려입니다.

공급이 부족하다고 노래하던 공급무새들이 진짜 나라를 걱정하는 것들이라면,

지금 공급 부족에 대해 노래 해야 합니다.

부동산 PF가 얼어붙으면서 기존 공급도 연기되고 있고 신규 공급은 사실상 얼어붙었다고 봐도 됩니다.

부동산이 공급 시작부터 실제 입주까지 8~10년은 걸린다고 보면,

향후 급격한 공급절벽이 올 가능성이 큽니다.

아마 우매한 대다수는 다음 정권 탓하겠죠. 예전에도 그랬듯이 말이죠.

신축 선호도가 점점 증가하는 현 상황에서 신규 공급의 부족은 특정 부동산과 특정 지역의 집값은 폭등을 불러올 수 있습니다.

 

SVB 사태의 대책을 양적완화처럼 보고 있기도 합니다.

SVB 사태로 미 정부는 추가 구제 프로그램을 가동했습니다.

이 프로그램은 어쨌든 유동성 공급이 됩니다.

비트코인은 이미 반응해서 올랐습니다.

부동산이 안오를거라고 생각하기 어렵습니다.

 

부동산은 절세면에서 너무 유리합니다.

우리나라에서 큰 돈이 오가며 세금을 거의 내지 않을 수 있는 거의 유일한 투자 수단이 부동산입니다.

1주택과 일시적 2주택을 이용한 양도세 감면은 사기에 가깝습니다.

우리가 주식이나 기타 금융소득이 발생하면 2천만원만 넘어도 종합소득에서 부과됩니다.

소득이 있는 사람이라면, 부자라면, 이 금액은 정말 큰 비용입니다.

반면, 부동산의 경우 양도세 감면 혜택을 받거나 기본 양도세를 받으면 꽤 많은 절세가 됩니다.

투자수단으로서의 부동산 가치는 여전히 불패 수준입니다.

물론 종부세로 징징되는 분들이 있습니다.

부동산이라는 재화가 가진 특성에 비해 종부세는 특정 부자들에게만 과도한 세금입니다.

(그 특정 부자들에게 과도한 것은 맞습니다. 그 외 종부세를 내는 대다수는 몇십억짜리 집을 들고 연간 140만원정도를 종부세로 내는 듯 합니다. https://saltyrich.tistory.com/44)

 

하락 요인

노랜딩이 아닌 경착륙이나 연착륙

부동산PF가 김진태의 레고랜드 채권 부실로 사태가 크게 악화되었죠.

SVB 사태, CS 사태가 그냥 금리 상승을 멈추고 하락으로 피봇하는 쇼가 아닐 겁니다.

하락으로 피봇한다는건 그만큼 경제시스템에 큰 타격을 입힌다는 것이죠.

당장 CS 사태로 코코본드가 엉망이 되었습니다.

이 불똥이 금융 시스템에 얼마나 영향을 미칠지는 전 전문가가 아니라 모르겠습니다.

다만, 상승 요인의 하나인 금리 하락은 공짜가 아닐겁니다.

그만큼의 경제 충격을 가져온다는 것이 아닐까요?

 

물가가 아직도 높습니다.

CPI 지수를 보면 물가가 잡힐 가능성도 여전히 있습니다.

다만 현재 추이로만 보면 금년중 2% 목표는 사실상 불가능에 가깝습니다.

연준은 물가를 어떻게든 잡으려고 할겁니다.

시장에 끌려다니다 물가를 못잡고 이도저도 아니게 되면

기대 인플레이션을 깨워버리는 타초경사를 자초하게 될지 모를 일입니다.

시장이 무너지지 않는 선에서 최대한 인플레이션부터 끝내고자 하는 욕구가 연준의 스탠스인것은

변하지 않았습니다.

이제 핵심은 금융 시스템이 무너지냐 안무너지냐인데,

SVB 사태 수습하고 있고, CS 사태도 이미 알려진 이상 수습이 되지 않을까요?

이렇게 하나하나 각개격파로 수습하면서 금리 인상 기조를 유지한다면?

시장도 부동산도 패닉에 빠질 수 있습니다.

 

저출산의 티핑 포인트

현재 40대를 이루고 있는 세대는 에코 베이비붐의 세대로 이 세대를 끝으로 인구가 급감합니다.

대한민국의 첫주택 평균 연령은 39세로 30대 끝자락에 그동안 모아둔 돈으로 집을 사는게 일반적입니다.

이제 30대는 인구가 급감하며 이 세대의 수가 부동산 구매력의 한계가 될 가능성이 높습니다.

물론 단기적으로 아직 여유가 있지만, 지난 2021년 영끌의 등장으로 미래수요가 얼마나 당겨졌는지를 가늠하기 어렵습니다.

분명한 것은 티핑 포인트가 얼마 남지 않았을 것이라는 점입니다.

 

구매 능력자의 감소

자본주의 사회가 심해짐에 따라 대한민국의 부익부 빈익빈은 굉장히 심각해지고 있다고 생각합니다.

대한민국에서 순자산 10억 정도면 상위 10%라고 합니다.

문제는 수도권의 어지간한 집이 이제 10억정도 한다는 것입니다.

사람들은 이제 압니다. 어설픈 집을 사면 도리어 손해를 볼 수 있다는 것을요.

그런데 괜찮은 집의 값은 이미 그들의 지갑 수준을 넘어섭니다.

금리가 높아 꿈을 꾸기 어렵게 된 상황입니다.

 

기대 수익의 감소

부동산에는 불패 신화가 있습니다. 많이 하락하지 않고, 오르면 많이 오르고 세금도 많이 내지 않습니다.

그런데 이번에 그 중 하나가 깨졌습니다.

많이 하락했습니다.

또 금리가 많이 올라 레버리지를 쓰기 어려워 졌습니다.

이제 예전보다 훨씬 더 리스크에 대한 용기가 필요합니다.

 

 

실제 상승할지 하락할지는 아무도 모릅니다.

다만 어떤 요인들이 있는지를 정리해두면 고민에 도움이 되지 않을까 싶어

제 개인적인 생각으로 한번 정리해봤습니다.

혹시 빠진게 있으면 댓글 달아주실 수 있을까요?