지금 집을 사야 할까?

부동산 카페에 제가 적은 글입니다.기록으로 옮겨놓습니다.

 

- 저는 예전도 지금도 집 한채는 있어야 한다고 생각합니다.

집이 주는 안정감이 정말 중요하다고 생각하는게 첫번째 이유입니다.

 

이 뻔한 이 이야기 말고요.

 

- 우리나라에서 집은 사실 투자의 수단이라고 생각합니다.

집은 주거의 기능을 갖고 있으며 나아가 인플레이션 헷지 수단이라고들 합니다.

실제 지난 데이터를 보면 그렇습니다.

 

미래를 알 수가 없는한 내가 들고 있는 현금은 인플레이션이 기본인 세상에서 녹아 내리는게 기본입니다.

다른 자본투자대상에 비해 우리나라의 집은 "최소한 지금까지는" 최대하락폭(MDD)이 매우 낮습니다.

최대하락폭이 중요한건 하락했을때 내가 견디기 쉽다는 겁니다.

평균 상승률은 다른 투자자산과 비슷하거나 좋은데, 최대하락폭은 낮다?

정말 좋은 투자 수단이라는 겁니다.

(바꿔 말하면, 정부입장에서는 제재를 할 수 밖에 없는 수단이기도 합니다. 이건 생략하죠.)

 

당연히 변동성이 적으니, 레버리지를 일으켜 투자하기도 좋습니다.

하락할 가능성이 낮고 하락해도 크지 않으며, 상승시 기대 수익률이 대출금리보다 높으니까요.

(뭐 지금까지는 말이죠..)

 

- 문제는 가장 최근에 급격히 하락했습니다.

투자에서 가장 중요한건 바닥에서 사서 어깨에서 파는 겁니다.

그럼 문제는 바닥이 언제냐인데 이걸 전문가들도 잘 모릅니다.

최근에 많이 하락했으니까 지금 집값은 바닥일지도 모릅니다. 전문가들은 아니라고 하네요?

그 사람들 말이 맞는지 안맞는지 아무도 모릅니다.

 

그리고 그걸 또 정부가 열심히 살려주려고 애쓰고 있죠. 살아 날 수도 있습니다.

그럼 이제 사야 할 타이밍일까요? 그럴수도 있습니다.

 

- 하락한 근본 원인이 소멸되지 않았다고 생각합니다.

공급타령하던 공급무새들이 싹 사라졌죠.

공급이 엄청 늘어서 하락한게 아닙니다. 미국의 가파른 금리 인상때문이죠.

저금리에서 이토록 빠른 금리 인상은 엄청난 충격을 줬을 겁니다.

그래서 역대급 하락을 했죠.

 

그 금리 상승이 우리나라는 멈춘게 아니라 못올리는겁니다.

미국은 계속 올린다는 군요.

미국이 계속 올리면 계속 하락기조를 유지할거란 생각을 합니다.

다만, 기존처럼 급격한 영향력을 보이진 않을 겁니다.

1%에서 2%가 되는건 이자가 2배가 되는겁니다.

하지만 5%에서 6%가 되는건 지금 내가 내는 이자가 20%가 오르는 겁니다.

부담의 규모가 작아졌습니다. (물론 여전히 힘듭니다)

 

사실 진짜 우려되는건 이러다 어디하나 부러지는거에요.

(물론 전 부러지길 바라고 있습니다.)

부러지면 경제 전반에 영향을 미칠겁니다.

(그때가 찐 바닥이라 그때 들어가려구요.)

안부러지고 잘 막아낼 수도 있겠죠.

 

- 하지만, 알려진 위기는 위기가 아니라고도 합니다.

사실 잘 막아낼 수도 있어요. 그럼 우린 지금 바닥을 지나게 되는 겁니다.

그럼 전 들고 있는 현금을 어떻게든 조금 덜 이익을 보고 어딘가에 잘 넣어야겠죠.

 

요즘 폭등이들이 이상한 자료 만들며 폭락을 주장하는 사람을 놀리던데,

그 놀림을 봐야 하는 세상이 오는게 싫긴 하지만, 대신 수 많은 사람들의 숨통이 좀 풀리겠죠.

이렇게 생각하면 지금이라도 집을 사야 할거구요.

사실 앞서 말했듯 무주택인 분들은 집 살만 하다고 생각해요.

 

- 그런데 첫번째 가정이 무너져있지 않나요?

부동산이 좋은 투자처라고 했자나요. 변동성이 작으니 레버리지를 크게 일으킬만하다구요.

이번 하락장은 역대급이라 그 가정을 깨버렸어요.

변동성이 커진데다가 금리가 높아요.

한마디로 레버리지를 일으키기엔 변동성은 커졌고,

기대수익률은 무위험수익률(채권금리)을 빼면 너무 낮아요.

 

- 그러니까 무리는 하지 않아야 한다고 생각합니다.

집값이 충분히 하락했으니까, 살만 하다고 생각해요.

실거주로도 충분히 의미가 있고, 투자도 나쁘지 않을수도 있죠.

그런데, 레버리지를 일으킬만큼은 아닌듯 합니다.

추가하락 가능성이 있는데, 레버리지까지 일으켜 사면 타격이 너무 큽니다.

 

지금 집값이 오르는건 그냥 너무 많이 빠졌고,

정부가 온갖 지원책으로 받친거죠.

하락요인들은 그대로에요.

 

- 첫 집은 늘 감당 가능한 수준에서 시작하는게 좋을 것 같습니다.

내 월급이 300만원인데 1억짜리 차를 모는 것을 우리는 허세라고 하죠.

내 월급이 300만원인데 300만원짜리 적금을 넣을수는 없어요.

속상하고 안타까워도 내 수준에 맞는 투자, 소비부터 시작해야 해요.

레버리지를 끼더라도 내가 얼마나 감내 가능한지 최악을 늘 고민하면 좋겠어요.

물론 위에서 말했지만 지금보다 레버리지가 크게 늘긴 어려울 수 있어요.

하지만 기대수익률이 낮아서 레버리지를 크게 일으키는건 손해일 가능성이 커요.

 

- 다시 말하지만, 아직은 오를지 떨어질지 모른다고 생각합니다.

그러니까 투자를 권하기도 안하기도 어려운 시기입니다.

신중하게 자신의 철학을 잘 세워서 현명한 선택을 하시면 좋겠어요.

지금 사는건 정말 신중하면 좋겠습니다.